• Carence du syndic de copropriété et procédure

    Le Code de la copropriété prévoit la nomination d'un administrateur provisoire désigné pour pallier à l'empêchement ou la carence du syndic. Cette nomination est faite selon la procédure de l'article 49 du décret de 1967. Contrairement à l'article 809 du nouveau Code de procédure civile qui subordonne le recours au juge des référés à la preuve d'un « dommage imminent » qu'il conviendrait de prévenir ou d'un « trouble manifestement illicite » qu'il faudrait « faire cesser ».

    La singularité de l'article 49 est ici attachée au bon fonctionnement de la copropriété, ce qui dispense le demandeur d'établir autre chose que la carence du syndic.

    La question de droit processuel soulevée par l'espèce était celle de la distinction entre « référé » et « en la forme des référés ».

    Cependant, plus encore que pour cette branche du droit processuel, se posait la question de la démonstration de la carence du syndic.

    Le demandeur en tant que copropriétaire avait la qualité pour faire désigner un administrateur provisoire, du fait de la carence du syndic se traduisant par la non-convocation d'une assemblée générale en remplacement d'une précédente, annulée par voie judiciaire.

    Est considéré « en état de carence » au sens de l'article 49, le syndic qui a failli à la mission qui lui a été confiée et qui risque d'avoir des conséquences dommageables pour la copropriété.

    Ainsi, est-il patent que la preuve à administrer par le demandeur devient beaucoup plus ardue ; la reconnaissance de demandes abusives est effectivement le meilleur moyen d'éviter des difficultés supplémentaires dans la gestion et l'administration de l'immeuble.

    Même si les termes d’erreur, de carence et de faute du syndic comportent tous la même connotation, il convient de distinguer entre les comportements du syndic qui impliquent de graves conséquences sur la gestion de la copropriété et ceux qui traduisent une simple négligence dans l'accomplissement de sa mission.

    La Cour de cassation rejette le pourvoi en considérant que la non-convocation d'une assemblée par le syndic ne constitue pas l'existence d'une carence et qu'il n'appartenait pas au juge des référés de dire quels étaient les effets juridiques de l'annulation de l'assemblée. Seule éventuellement la responsabilité du syndic pourrait être engagée.

    Source : Lextenso "Ludovic NIEL" revue Essentiel de L'immobilier

    http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000024332047&fastReqId=2052694591&fastPos=1


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